Surat Roya: Definisi, Dasar Hukum, Syarat, dan Cara Mengurusnya

Banyak orang mengira urusan administrasi selesai begitu pinjaman dengan jaminan sertifikat tanah atau rumah sudah dilunasi.

Padahal, masih ada satu tahapan penting yang tidak boleh dilewatkan agar status sertifikat benar-benar terbebas dari ikatan utang, yaitu mengurus surat roya.

Jika proses ini tidak dilakukan, sertifikat masih tercatat memiliki hak tanggungan meskipun seluruh kewajiban kepada bank telah selesai. 

Lantas, apa sebenarnya surat roya, bagaimana cara mengurusnya, dan apa saja syarat yang perlu disiapkan? Simak penjelasan lengkapnya sampai akhir!

Apa Itu Surat Roya?

Secara sederhana, surat roya adalah dokumen yang menjadi bagian dari proses penghapusan hak tanggungan pada sertifikat tanah atau bangunan setelah pinjaman telah lunas. 

Hak tanggungan sendiri merupakan jaminan yang dibebankan pada suatu properti ketika digunakan sebagai agunan kredit.

Selama pinjaman masih berjalan, sertifikat tanah akan memiliki catatan hak tanggungan sehingga statusnya belum sepenuhnya bebas. Nah, setelah seluruh kewajiban kepada kreditur diselesaikan, catatan tersebut perlu dihapus melalui proses roya.

Perlu dipahami bahwa dokumen resmi roya bukan diterbitkan oleh bank, melainkan diproses oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Sementara itu, bank hanya menerbitkan dokumen pendukung, seperti surat keterangan lunas dan surat pengantar roya yang menjadi salah satu syarat pengajuan ke BPN.

Dasar hukum mengenai penghapusan hak tanggungan diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. 

Dalam aturan tersebut dijelaskan bahwa BPN merupakan lembaga yang berwenang mencatat sekaligus menghapus hak tanggungan dari buku tanah setelah seluruh persyaratan terpenuhi.

Apabila kamu sedang mencari contoh surat roya dari bank, perlu diketahui bahwa yang umumnya diberikan oleh bank adalah surat keterangan lunas atau surat pengantar roya sebagai dokumen pendukung. 

Sementara itu, dokumen roya yang resmi diterbitkan tetap berasal dari BPN setelah proses penghapusan hak tanggungan selesai dilakukan.

Contoh surat roya dari bank sebagai dokumen pendukung dapat kamu lihat pada gambar berikut.

Mengapa Surat Roya Penting?

Mengurus roya bukan hanya sekadar memenuhi persyaratan administrasi. Proses ini memberikan kepastian bahwa sertifikat properti sudah tidak lagi terikat dengan pinjaman sehingga lebih aman digunakan untuk berbagai keperluan di masa depan.

Berikut beberapa alasan mengapa surat roya sebaiknya segera diurus setelah kredit lunas:

1. Memberikan Kepastian Hukum Atas Kepemilikan Properti

Setelah roya selesai diproses, catatan hak tanggungan pada sertifikat akan dihapus. Dengan begitu, status kepemilikan properti menjadi lebih jelas karena sudah tidak memiliki keterikatan dengan kreditur.

Hal ini memberikan kepastian hukum apabila sewaktu-waktu terjadi pemeriksaan atau proses administrasi terkait sertifikat tersebut.

2. Mempermudah Proses Jual Beli atau Pengajuan Agunan Baru

Sertifikat yang sudah bersih dari hak tanggungan akan lebih mudah digunakan apabila kamu ingin menjual, menghibahkan, atau menjadikannya sebagai jaminan untuk pinjaman baru.

Sebaliknya, jika roya belum dilakukan, proses administrasi biasanya akan memerlukan tahapan tambahan karena masih terdapat catatan hak tanggungan pada sertifikat.

Baca juga: SP3K: Fungsi, Prosedur, dan Tips agar Pengajuan Lancar

3. Menghindari Kendala Administrasi di Kemudian Hari

Tidak sedikit orang baru menyadari pentingnya roya ketika hendak mengurus balik nama sertifikat atau mengajukan pembiayaan baru. 

Padahal, sertifikat yang belum diroya dapat menyebabkan proses administrasi menjadi lebih lama karena masih tercatat sebagai objek jaminan.

Dengan mengurus roya sejak awal, berbagai hambatan tersebut dapat dihindari.

4. Membuktikan Bahwa Pinjaman Telah Benar-Benar Selesai

Meskipun kredit sudah lunas, pencatatan pada sertifikat tidak akan otomatis terhapus. Melalui proses roya, status tersebut diperbarui sehingga sertifikat menunjukkan bahwa seluruh kewajiban terhadap kreditur telah diselesaikan.

Karena itu, setelah pinjaman lunas, sebaiknya jangan menunda pengurusan roya agar status hukum properti benar-benar bersih.

Apa Saja Syarat dan Dokumen yang Diperlukan untuk Mengurus Surat Roya?

Sebelum mengajukan permohonan roya, kamu perlu menyiapkan sejumlah dokumen agar proses berjalan lebih lancar. Secara umum, berikut persyaratan yang biasanya diminta:

- Formulir permohonan roya yang telah diisi dan ditandatangani di atas materai.

- Surat kuasa apabila pengurusan diwakilkan kepada pihak lain.

- Fotokopi KTP dan KK pemohon yang telah dicocokkan dengan dokumen asli.

- Dokumen pendirian dan pengesahan badan hukum apabila pemohon merupakan badan usaha atau pengusaha berbadan hukum.

- Sertifikat tanah.

- Sertifikat hak tanggungan atau dokumen pengganti apabila sertifikat hak tanggungan hilang.

- Fotokopi identitas debitur, kreditur, dan kuasanya apabila ada.

- Surat Keterangan Lunas dari bank atau kreditur.

- Surat Pengantar Roya dari bank atau kreditur.

Pastikan seluruh dokumen sesuai dengan data asli dan masih berlaku agar proses pemeriksaan di BPN tidak mengalami kendala.

Baca juga: 11 Daftar Usaha Rumahan yang Menjanjikan Beserta Tips Memulainya 

Bagaimana Cara Mengurus Surat Roya di Kantor BPN?

Saat ini, pengajuan roya dapat dilakukan dengan datang langsung ke kantor BPN dengan mengikuti tahapan berikut:

1. Datang ke kantor BPN sesuai lokasi tanah.

2. Ambil nomor antrean dan serahkan seluruh dokumen ke loket pendaftaran.

3. Isi formulir administrasi sesuai petunjuk petugas.

4. Lengkapi dokumen apabila terdapat data yang perlu diperbarui.

5. Serahkan kembali seluruh berkas untuk diproses sebagai permohonan roya.

6. Lakukan pembayaran sesuai surat perintah setor yang diberikan petugas.

7. Tunggu hingga proses pemeriksaan selesai dan dokumen roya diterbitkan.

Lama proses penyelesaian dapat berbeda-beda tergantung pada kebijakan kantor pertanahan setempat dan kelengkapan dokumen yang diajukan.

Berapa Biaya yang Diperlukan untuk Mengurus Surat Roya?

Secara umum, biaya resmi pengurusan roya di BPN tergolong terjangkau. Berdasarkan ketentuan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), biaya administrasinya sekitar Rp50.000 untuk setiap pengajuan roya.

Meski demikian, besaran biaya tersebut dapat berubah sewaktu-waktu mengikuti ketentuan pemerintah yang berlaku. Oleh karena itu, tidak ada salahnya memastikan kembali informasi terbaru sebelum mengajukan permohonan.

Apabila kamu memilih menggunakan jasa notaris atau pihak ketiga untuk mengurus seluruh proses administrasi, akan ada biaya tambahan di luar tarif resmi BPN.

Besarnya biaya tersebut bergantung pada kebijakan masing-masing penyedia jasa. Karena itu, mengurus roya sendiri biasanya menjadi pilihan yang lebih hemat apabila seluruh dokumen sudah lengkap.

Mengurus roya setelah pinjaman lunas merupakan langkah penting yang tidak boleh diabaikan. Dengan surat roya, status hak tanggungan pada sertifikat dapat dihapus sehingga kepemilikan properti menjadi lebih jelas secara hukum. 

Selain memberikan kejelasan kepemilikan aset, sertifikat yang sudah diroya juga akan lebih mudah digunakan apabila suatu saat kamu ingin menjual properti, mengurus balik nama, atau mengajukannya kembali sebagai agunan.

Kalau kamu memiliki usaha di rumah dan berencana mengembangkannya, sertifikat yang sudah bersih dari hak tanggungan juga bisa memberikan kemudahan ketika membutuhkan akses pembiayaan sesuai ketentuan yang berlaku.

Untuk itu, kamu sebagai pengusaha mikro bisa memanfaatkan pembiayaan PNM ULaMM yang usahanya masih sulit mengakses pinjaman dari bank.

Pembiayaan diberikan secara perorangan dengan jaminan sesuai ketentuan yang berlaku, serta menawarkan plafon pinjaman mulai dari Rp20 juta yang disesuaikan dengan kebutuhan dan tenor pembiayaan.

Tak hanya menyediakan akses modal, PNM juga Melayani Sepenuh hati dengan mendampingi nasabah melalui Program Pengembangan Kapasitas Usaha (PKU). 

Dalam program ini, kamu dapat mengikuti berbagai pelatihan UMKM gratis mengenai pengelolaan keuangan, pengembangan usaha, hingga pemanfaatan teknologi digital untuk membantu mengembangkan bisnis. 

Selain itu, kamu juga berkesempatan memperluas relasi dan membangun koneksi dengan sesama pengusaha.

Program pembiayaan ini telah memiliki izin resmi dan berada di bawah pengawasan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sehingga proses pembiayaannya sesuai regulasi yang berlaku.

Apabila tertarik mengajukan pembiayaan, berikut persyaratan yang perlu dipenuhi:

- Warga Negara Indonesia (WNI).

- Berusia minimal 21 tahun dan maksimal 65 tahun, serta usia saat pembiayaan berakhir tidak melebihi 65 tahun.

- Pengajuan dilakukan secara perorangan.

- Memiliki usaha produktif yang telah berjalan minimal satu tahun.

- Memiliki legalitas usaha.

- Tidak sedang memiliki permasalahan pembiayaan.

- Menyiapkan KTP yang masih berlaku.

- Menyertakan Kartu Keluarga (KK).

- Memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) atau surat keterangan usaha dari kelurahan maupun kecamatan.

- Menyertakan NPWP apabila sudah memiliki.

- Menyiapkan dokumen jaminan sesuai ketentuan yang berlaku.

- Melengkapi dokumen pendukung lainnya sesuai kebutuhan.

Untuk memperoleh informasi terbaru mengenai program pembiayaan, kegiatan pemberdayaan, maupun layanan lainnya, kamu dapat menghubungi layanan pelanggan PNM di 1500-654 atau mengunjungi kanal komunikasi resmi PNM.

Mari segera daftarkan diri menjadi nasabah PNM ULaMM di kantor cabang terdekat dan temukan solusi pembiayaan untuk usaha mikro dari lembaga resmi!

Baca juga: Cara Mengelola Modal Pinjaman Usaha Mikro dengan Bijak